明年地产投资两种可(kě)能(néng)的变化路径：政策微调 VS 保障房加强：我们认為(wèi)明年地产投资存在两种可(kě)能(néng)的变化路径，而导致周期性板块，特别是地产产业链存在两种可(kě)能(néng)的投资路径选择。一、通过地产政策的适时微调缓冲房地产投资的过快下滑;二、通过加大保障房投资以支撑地产投资增速。情景一的变化路径，将有(yǒu)利于地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可(kě)能(néng)性;而情景二的变化路径，将跳过地产带动产业链其他(tā)行业。

　　政策调整下，地产股先于地产投资筑底：从历史的数据对比来看，商(shāng)品房销售面积增速是用(yòng)来观察房地产相对走势(房地产指数除以全A指数)的重要指标。销售面积增速和地产板块相对走势具有(yǒu)很(hěn)好的相关性。而销售面积增速是地产投资增速的领先指标，销售一般领先投资大概五个月左右。也就是说，地产股相对走势筑底的时点往往领先于地产投资增速的筑底的时点。

　　地产投资领先或同步于地产上游行业量/价变化，地产上游行业量/价变化同步于相应行业走势：由此判断，地产投资领先于上游行业的走势变化。换句话说，在地产政策出现调整的情况下，地产行业将通过地产增速这个链条进行传导，而地产将先于产业链的其他(tā)行业出现反弹。

　　保障房可(kě)能(néng)成為(wèi)打破产业链投资逻辑的关键点：从平衡地产调控和地产投资增速的角度来看，保障房将成為(wèi)地产调控政策调整的重要不确定性。我们估计今年保障房实际投资规模大概在7 千亿左右。在融资渠道和方式不发生明显改变的情况下，我们预计明年保障房投资规模大概在9 千亿左右。但如果中央加强保障房的投资力度，增加融资渠道和方式，明年保障房投资规模增加到1.1 万亿，则大致对应16%左右的地产投资增速。这将削弱地产调整政策调整的必要性。从而打破情景一下的投资逻辑。跳过地产，而带动产业链其他(tā)行业。

　　明年地产投资两种可(kě)能(néng)的变化路径：政策微调VS 保障房加强

　　明年房地产投资增速将成為(wèi)宏观经济和地产行业调控政策判断的重要指标。我们已经在2012 年地产行业年报《潮水退去，留下希望，还有(yǒu)等待》中，给出了我们对明年房地产投资增速的中性判断。但随着近期中央对明年保障房建设目标的逐渐明确，我们认為(wèi)地产投资存在两种可(kě)能(néng)的变化路径，而导致周期性板块，特别是地产产业链存在两种可(kě)能(néng)的投资路径选择。

　　两种可(kě)能(néng)的变化路径的驱动因素分(fēn)别是：一、通过地产政策的适时微调缓冲房地产投资的过快下滑;二、通过加大保障房投资以支撑地产投资增速。

　　在地产政策适时微调的情景一中，我们假设明年地产调控大方向不发生转向，但在刚需层面进行适当政策调整，保障房投资在今年的基础上适当增加，全年地产投资增速达到13%左右。

　　在保障房加强的情景二中，我们假设明年地产调控方向继续从紧，通过加大保障房投资力度，支撑地产投资增速，全年地产投资增速达到16%左右。

　　我们认為(wèi)情景一的变化路径，将有(yǒu)利于地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可(kě)能(néng)性;而情景二的变化路径，将跳过地产带动产业链其他(tā)行业。

　　情景一：政策调整下，地产股先于地产投资筑底

　　从历史的数据对比来看，商(shāng)品房销售面积增速是用(yòng)来观察房地产相对走势(房地产指数除以全A 指数)的重要指标。销售面积增速和地产板块相对走势具有(yǒu)很(hěn)好的相关性。

　　而销售面积增速是地产投资增速的领先指标，销售一般领先投资大概五个月左右。

　　也就是说，地产股相对走势筑底的时点往往领先于地产投资增速的筑底的时点。但这里的关键假设就在于，地产投资增速的反弹是由商(shāng)品房销售所带动。而从以往经验来看，商(shāng)品房销售的反弹政策端，如信贷、调控政策的变化有(yǒu)很(hěn)大关系。因此，在政策调整下，地产股往往是先于地产投资筑底。

　　情景一：地产投资领先或同步于地产上游行业量/价变化

　　作為(wèi)产业链的下游，地产投资对于上游钢铁、水泥、机械的拉动往往存在一定时滞，即地产投资往往领先或同步于地产上游行业量或价的变化。从历史数据对比来看，地产投资领先钢铁价格变化4 个月，领先水泥价格变化6 个月，与工程机械的销量增速存在一定的同步性。

　　情景一：地产上游行业量/价变化同步于相应行业走势

　　而从历史规律来看，钢铁、水泥价格的变化往往同步于各自板块的相对走势。同时建材和机械板块的相对走势具有(yǒu)显著的联动性。由此可(kě)以判断，地产投资领先于上游行业的走势变化。换句话说，在地产政策出现调整的情况下，地产行业将通过地产投资增速这个链条进行传导，而地产将先于产业链的其他(tā)行业出现反弹。

　　情景二：保障房可(kě)能(néng)成為(wèi)打破产业链投资逻辑的关键点

　　近期中央提出明年保障房新(xīn)开工700 万套，并保证竣工500 万套的目标。这对应的是明年大概1800 万套保障房在建项目。从平衡地产调控和地产投资增速的角度来看，保障房将成為(wèi)地产调控政策调整的重要不确定性。

　　虽然今年住建部提出 1.3-1.4 万亿的投资目标，但我们认為(wèi)今年保障房实际投资规模大概在7 千亿左右。而在融资渠道和方式不发生明显改变的情况下，我们预计明年保障房投资规模大概在9 千亿左右(媒體(tǐ)报道的1.8 万亿并不现实)。但如果中央加强保障房的投资力度，增加融资渠道和方式，明年保障房投资规模增加到1.1 万亿，则大致对应16%左右的地产投资增速。这将削弱地产调整政策调整的必要性。从而打破情景一下的投资逻辑。跳过地产，而带动产业链其他(tā)行业。